経営

飲食店を開業したい方必見!物件の選び方【新常識】

飲食店の開業の際、
最初に悩むのは物件の選び方ではないでしょうか?

本記事では物件選びの際に考えたいポイントや、
今まで常識だった考え方が実は古いものになっている現状について
紹介していきます!

  • 飲食店をこれから始めたい方
  • 飲食店を経営しており、新店舗を増やしたい方

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この記事を書いた人

知り合い0の土地で飲食店を開業し、3年経営。
コロナ禍にも関わらず地元法人に売却できる店舗に成長させた。
飲食店経営に関する電子書籍は企業家部門1位獲得。
現在は飲食店経営者へのサポートやコンサル等をしている。

 

 

 

まずは実際に店を見てみる

「物件を探そう!」と思って
おもむろに不動産屋に行っても、
膨大な量の物件情報が出てきて埒があきません。

 

なので、まずは実際にいろんな店に飲みに行ってみて、形や広さ、
(正方形か長方形か、カウンターやボックス席の
席数へのこだわり、エレベーターからの近さ、など)

他にも、

  • この辺りの区域がなんとなく好き
  • このビルのこういう所が好き
  • シンクは広い方が良い

といった、ざっくりとしたものでも良いので
理想のイメージを思い描くことが重要です。

 

そんな理想の広さや場所のイメージを
持った上で不動産屋に行きましょう。

100パーセント理想通りの物件には
なかなか出会えないかもしれませんが、
それでも希望に合わせた物件をたくさん紹介してくれるでしょう。

(2021年2月現在は新型コロナウイルスの影響で
たくさんの店が閉業し、条件の良い物件が割安で出回っています。
物件を選ぶという意味ではかなり良いタイミングだったりします。)

 

そして人件費の削減を考えるならギリギリ一人で
回せるくらいの広さの店舗を選びましょう。

(人にもよりますが、目安としては大体15~20席くらいでしょうか。)

満席になったら最初のうちは
必死かもしれませんが、慣れれば自分の
許容量も増え、効率的な動き方もわかってきます。

 

また本当に大変な時は、
常連客の方が手伝ってくれます。

申し訳ないと思うかもしれませんが、
意外と皆さん楽しみながら協力してくれるものです。

「理想の物件をイメージするためにも、いろんな物件を見てみましょう」

 

立地の考え方①目立つための賃料

物件選びに関して、
「立地の考え方」を少し深掘りしてみましょう。

「立地は人通りが多くて、目立つ所を選ぶべき!

って思われる方が大多数でしょう。

 

でも実は、その考え方はもう
古いものになってきています。

実は、集客の導線がネットに変わった今
”立地はさほど重要ではありません”。

 

「店の立地は人通りが多くて、目立つところが良い」

という定説をひも解くと、当たり前ですが
目立つ店舗の利点は集客力にあります。

「目立つ=気になる=店に行く」という
顧客の心理が、「何もしなくても人が集まる」
という現象を生みます。

何もしなくても目立つ、
つまり立地自体が広告力を持つのです。

 

しかし不動産屋もそれが前提なので、
広告力を持つテナントは賃料(家賃)を上げます。

つまり何もしなくても目立つ店舗=賃料が高い。

”賃料に広告費が含まれている”

ようなイメージとも言えます。

 

ここで考えるべきは、賃料は固定費ですが
本来、広告費は「変動費」です。

経営が厳しくなった時、まず削るのは
広告費ですが、上記の場合どんな状況でも
高い賃料を払い続けなければなりません。

 

つまり立地の良い物件は
賃料が高いのは当たり前ですが、
理由は感覚として広告費が含まれているから。

そしてその広告費はどんな状況にあっても削れません。

「感覚として立地のいい物件は、目立つための費用(本来は広告費)を削ることができない」

 

立地の考え方②集客の導線

立地の考え方について深掘りしていきます。
確かによく通る道で目立っているお店は気になります。

ただ基本的に、
”気になったお店に顧客はいきなり入りません”。

SNSや口コミサイトなど、ネットで調べて
魅力を感じたら入店することがほとんどです。

 

さらに言えば近年、
多くの方がSNSを利用しています。

美味しそうな写真、おしゃれな雰囲気など、
よくSNSで見かけるお店があると思います。

誰かの投稿で気になった店があれば
その店のアカウントをフォローしたり、
口コミサイトで検索したりするでしょう。

口コミサイトのレビュー評価や
メニューの情報を見て、さらに興味が湧けば
場所や経路を調べます。

 

その時お店が大通りから
少し外れた細い路地にあったとしても、
基本的にそれはネックになりません。

なぜならすでに店の雰囲気や
商品の内容もある程度わかっていて、
十分に「気になっているから」です。

 

つまり目立っていたとしても、
最近の飲食店事情では
”=集客”には結び付きません。

ネットが整備され情報があふれている今、
顧客流入の導線はアナログから
デジタルに移行しています。

 

無料で使えるネットサービスがたくさんあり、
それらが広告効果を持つ時代に、

「目立つために高い家賃を払うのは
もったいない」と私は考えます。

ちなみにSNSからの集客を見込むためには、
できる範囲でなるべく写真を撮りたくなる仕掛けを作りましょう。

 

  • 商品の見せ方、出し方を考える
  • グラスをいつもピカピカにしておく
  • 要らないものが写り込まない工夫をする
  • 植物を飾ったり、目立たないところに遊び心を忍ばせる

 

写真を撮りたくなるポイント、
誰かに見せたくなる仕掛けを
店側で用意する
ようにしてください。

「高い賃料で目立たせるよりも、無料のSNSを整備する方が有意義」

 

立地の考え方③新規客よりリピート客が大事

最後にそもそも論ですが
「リピート率が一番大事」だということ。

目立つ店舗は開店当初は話題になりやすく、
初期の集客はある程度見込めます。

その後も多くの人の目に触れやすい分、
新規客の流入も他の目立たない店よりは
見込めるでしょう。

それでもリピート率が悪ければ、
結局尻すぼみになってしまいます。

 

リピート率を上げる工夫は
顧客満足度を上げるのが一番ですが、
そこに物件の良さはさほど関係がありません。

ならば賃料を安く済ませて、商品の質や
サービスの質を上げる方が有意義
でしょう。

誠心誠意お客さまに対応していれば、
人が人を呼んでお客さまは集まります。

 

そうしてファンになったお客さまは、
アクセスの良い知らない店よりも、少し遠くても、
場所が分かり辛くても、気に入った店に行きます。

そんな愛されるお店作りを
目指す方が効果は大きいと考えます。

店は軌道に乗るまでが大変なので、
最初から話題になりやすい立地の良い店は
確かに楽です。

 

しかし一気に人気になる店より、
リピーターに支えられ着実に成長する店は
ファンに愛され、長続きしやすい
です。

ただ、一時期のブームに乗っかって
最初から数か月で畳む計画の店なら、
最初にドカッと集客して話題を作るのはありです。

「好立地の店は新規客の流入はある程度見込めるが、結局大事なのはリピート率」

 

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まとめ

立地について長く語りましたが、
物件選びは開店前で一番悩むポイントでもあります。

足しげく不動産屋さんに通って、
たくさんの物件を見て、
気に入る店舗を見つけてくださいね。

 

しかし現実を突き付けられます。
基本的に飛び込みで不動産屋に入って紹介される、
すでに出回っている物件は実は売れ残りなんです。

良い物件は
「すでに取引のあるオーナーの2号店」
等に優先して紹介されます。

 

だからこそ足しげく通って、
しっかり不動産屋さんに覚えてもらうことが
大事なのです。

物件との出会いは運や
タイミングによる部分も大きいです。

でもその運の確率を上げる方法はあります。

 

そんな方法も含め、開業にあたり役立つ情報を
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最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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